Трехлетний срок владения считается с февраля 2020 года. И если это жилье единственное, то НДФЛ при продаже не возникает и нет необходимости подавать декларацию.
Если эта квартира не является ед. жильем, значит применим пятилетний срок владения. Налог при продаже возможно оптимизировать за счет применения вычетов.

В Вашем случае это скорее всего не единственное жилье, раз пишите "решили продать квартиру". Тогда безналоговый срок владения составит 5 лет.
Вы можете при продаже применить имущественный вычет на сумму расходов, связанных с приобретением этих доходов - другими словами, вычесть из суммы продажи сумму покупки в 2020 году и заплатить налог 13 % с разницы. Для этого нужно будет в срок до 30 апреля 2024 года подать налоговую декларацию с отражением вычета. Кстати, если не оформляли вычет при покупке - тоже можно его применить, возможно налог сойдет на нет. Вернуть можно 260 тыс максимум, что соответствует вычету 2 млн руб.

Большое спасибо за комментарии. Жильё единственное. Сначала я так и думал, прочитав НК РФ. Через несколько дней закрались сомнения, но вы помогли. Снимаю шляпу.

Срок владения квартирой будет считаться с момента регистрации права собственности по договору купли-продажи, заключенному в 2020 г. Обязанность по оплате налога возникнет, если данная квартира не является единственным жильем.

Кредит под залог недвижимости ВООБЩЕ никак не влияет на дату возникновения права собственности. Правда, иногда такие кредиты люди берут под такое оформление, при котором займодатель требует переоформить квартиру на другое лицо до возврата долга -- тогда срок владения меняется. Но это, похоже, не Ваш случай, раз Вы пишете, что было наложено обременение.